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Contratto preliminare di compravendita immobiliare

Sebbene non sia obbligatorio, è prassi comune stipulare un contratto preliminare di compravendita quando si decide di vendere un immobile, quindi una casa, un appartamento, una villa, un terreno agricolo o un terreno edificabile. Comunemente è noto come "compromesso".
In questa guida completa sul contratto preliminare di compravendita tra privati ti spiego cos'è e come funziona, come farlo con e senza notaio, come fare la registrazione presso l'Agenzia delle Entrate.

Cos'è e significato
Il contratto preliminare di compravendita immobiliare tra privati, detto anche "compromesso", è una promessa scritta con cui il venditore promette all'acquirente di vendere una casa o un terreno agricolo, a una certa data, prezzo e specifiche condizioni. Il preliminare è una promessa scritta, vincolante: venditore e acquirente si impegnano a definire l'affare in futuro, con il contratto definitivo. Il venditore, il proprietario dell'immobile, si chiama parte promittente venditrice, mentre il compratore si chiama parte promittente acquirente.
Le parti devono sottoscrivere il contratto in forma scritta, altrimenti è nullo, ossia come se non fosse mai esistito. Inoltre è molto importante che nel preliminare ci sia scritto "Carlo si impegna a vendere a Filippo" e non "Carlo vende a Filippo" perchè in quel caso il trasferimento della proprietà si attuerebbe subito!

Fac simile
Le parti devono stipulare il contratto di compravendita immobiliare in forma scritta, altrimenti è completamente nullo: gli accordi verbali non servono a nulla e non hanno alcun effetto giuridicamente (art. 1351 del codice civile), è come se non fossero mai esistite, dunque in caso di inadempienza non esiste alcuna tutela.
Con il compromesso le parti manifestano la loro volontà di concludere l'affare, a un determinato prezzo e condizioni ed entrambi si obbligano a concluderlo a una certa data con il contratto definitivo. In caso di inadempienza di una delle due parti il preliminare può prevedere delle penali a favore dell'una o dell'altra parte.

Il contratto contiene i seguenti dati:
I dati delle controparti
La volontà espressa di acquirente e venditore di concludere un contratto definitivo
Le condizioni di vendita, il prezzo, la caparra
I dati e l'individuazione precisa dell'immobile, del terreno agricolo o edificabile
L'accordo in merito alla stipula del contratto definitivo (scelta del notaio, ecc.)
La consegna e l'immissione in possesso
La clausola per la risoluzione delle controversie
Il richiamo alle norme per quanto non espressamente previsto
Data e firma delle parti.

Senza notaio
Nel contratto preliminare il notaio non è obbligatorio, non è richiesta la forma dell'atto pubblico, quindi potete benissimo stipulare una scrittura privata: prendete un fac simile, lo adattate al vostro caso, inserite tutti i dati specifici richiesti, discutete ogni clausola e firmate. Non occorre nè andare dal notaio, nè trascrivere il contratto preliminare nei pubblici registri Catasto).
Sicuramente ti starai chiedendo perchè, alla luce della non obbligatorietà, alcuni vadano comunque dal notaio a fare il compromesso. La ragione è una: dopo aver redatto il contratto e fatto firmare dalle parti, il notaio lo trascrive nei pubblici registri. Una volta trascritto, quel contratto è inopponibile ai terzi.
Se quindi arriva qualcuno e dice che il proprietario ha già venduto a lui l'immobile e mostra persino un altro compromesso firmato, non ha alcuno scampo: quell'immobile è promesso a te perchè il contratto è stato reso pubblico grazie alla trascrizione, è quella che vale più di tutti.
Affidarsi a un notaio è quindi utile per evitare delle potenziali frodi da parte del venditore che promette a più persone lo stesso immobile, magari intascando la caparra da tutti. Ecco perchè all'atto pratico, tra tutti i potenziali compratori prevarrà non chi ha firmato per primo il contratto ma chi lo ha trascritto per primo nei pubblici registri.
È quindi utile se si teme di perdere l'immobile o se non si conosce bene il venditore e si teme che... fugga con la caparra. Nella prassi molti decidono di stipulare il compromesso dinanzi al notaio, colui che li seguirà anche nella stipula del contratto definitivo.

Attenzione a non confondere le registrazioni...

Da non confondere: la trascrizione nei pubblici registri è una cosa, mentre la registrazione presso l'Agenzia delle Entrate è un'altra. Come vedremo di seguito.

Registrazione
Dopo aver firmato il contratto preliminare di compravendita, entro 20 giorni dovete provvedere a registrarlo presso un qualsiasi ufficio dell'Agenzia delle Entrate. All'Agenzia occorre consegnare:
Due copie del preliminare in originale
Il modello 69 per la registrazione
Fotocopia fronte retro della carta di identità (o patente) del compratore
Fotocopia fronte retro della carta di identità (o patente) del venditore
Una marca da bollo da 16 euro ogni 4 facciate scritte del contratto; oppure ogni 100 righe
Dopo aver consegnato questi documenti, l'Agenzia delle Entrate trattiene una copia del contratto e l'altra te la consegna timbrata. Inoltre ti consegna una ricevuta che indica se:
Hai già pagato l'imposta di registro
O devi ancora pagarla, in tal caso la registrazione è stata effettuata "a debito" e quindi devi recarti presso un ufficio postale a pagare l'imposta, tramite il modello F23.
Suggerimento
Se stipulate il compromesso tramite il notaio, egli si occupa della registrazione ed anche del pagamento dell'imposta di registro, che poi vi addebiterà nella fattura finale.
Attenzione
L'imposta di registro è dovuta in egual misura da acquirente e venditore, per cui è meglio che vi accordiate sul versamento, per evitare che entrambi paghiate, oppure che nessuno dei due lo faccia.

Per registrare il contratto presso l'Agenzia delle Entrate occorre pagare:
Imposta di registro pari a € 200,00
Marca da bollo da € 16,00 da apporne una ogni 4 facciate oppure una ogni 100 righe del preliminare. Se il compromesso prevede il pagamento di una caparra confirmatoria allora l'imposta di registro è pari allo 0,50% della caparra; Se il compromesso prevede il pagamento di un anticipo allora l'imposta di registro è pari allo 0,50% dell'anticipo.
Quando poi pagherai l'imposta di registro per la registrazione del contratto definitivo l'Agenzia delle Entrate detrae quella pagata con il preliminare.
Devi compilare tre modelli F23: uno per te, uno per l'Agenzia delle Entrate ed una per la banca (o posta) dove paghi.